продавец здания сам не является собственником земли, то он по общему правилу вправе продать свою недвижимость без согласия собственника участка, на котором она находится. Приоб–ретатель получает такое же право пользования землей, какое имел и продавец (ст. 552, 553 ГК РФ).
В случаях, когда собственник земли, на которой расположено строение, не принадлежащее ему, продает свой участок, владелец здания сохраняет имеющееся у него право пользования землей, независимо от смены собственника земельного участка. Иначе говоря, земельный участок переходит к приобретателю обремененным правом третьего лица, о чем он обязательно должен быть уведомлен отчуждателем.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, может включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права (ст. 558 ГК РФ). В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:
• получатели ренты – граждане, передавшие свое жилое помещение в собственность другому лицу по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК РФ);
• члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ) за исключением тех, кто прекратил семейные отношения (ст. 53 ЖК РФ);
• наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ);
• арендаторы помещений, в пределах срока действия договора найма (ст. 617 ГК РФ).
Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов (схема 5.16). Прочие (случайные) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор (схема 5.17).
Права и обязанности сторон в сделках с недвижимостью в основном определяются конкретным видом договора и особенностями объекта недвижимости. Поэтому они будут рассматриваться в соответствующих темах.
Схема 5.16
Обычные (дополнительные) условия договора в сделках с недвижимым имуществом
Схема 5.17
Прочие условия в сделках с недвижимостью
5.3.2. Исполнение договора и ответственность сторон
Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных соглашением (схемы 5.18—5.21).
Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены