Wohnungsfrage 3.0. Группа авторов

Abb. 3).

Abb. 3: Wohneigentumsquote in Deutschland, Anteil der Haushalte bzw. Personen, die im selbstgenutzten Wohneigentum wohnen, 1984–2018. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

      Gesamtgesellschaftlich ist die Wohneigentumsquote in Deutschland auf dem höchsten jemals gemessenen Niveau, sie stagniert allerdings seit 2010. Zwischen den Altersgruppen lassen sich jedoch Verschiebungen in der Wohneigentumsquote erkennen. So ist der Anteil der Wohneigentümer unter den über 70-Jährigen bereits seit der Wiedervereinigung stetig steigend, von 37 % im Jahr 1990 auf 59 % im Jahr 2018, bei den 50- bis 70-Jährigen ist die Quote ebenfalls gestiegen. Natürlich beginnen die typischen wohneigentumsbildenden Jahre nicht mit dem 60. oder 70. Lebensjahr, sondern in den Jahren der Familiengründung ab 30.Unter den 30- bis 40-Jährigen wohnten im Jahr 2018 nur noch knapp ein Drittel in einer Eigentumsimmobilie, Mitte der 1990er waren es noch über 40 %. Die starken Veränderungen in den hohen Altersgruppen sind dadurch zu erklären, dass Geburtskohorten, die in jungen Jahren wenig Wohneigentum gebildet haben, durch Kohorten ersetzt werden, unter denen es mehr Wohneigentümer gibt.

      Da Personen höheren Alters einen immer größeren Anteil der Gesamtbevölkerung ausmachen, kommt ihnen auch zunehmendes Gewicht bei der gesamtgesellschaftlichen Wohneigentumsquote zu. Die Wohneigentumsquote in jungen Jahren ist hingegen rückläufig. Als Gründe dafür werden eine zunehmende Akademisierungsrate und ein damit verbundener späterer Berufseintritt, spätere Partnerschaftsbildung und höhere Anforderungen an die berufliche Flexibilität genannt. Die Migration in den 2010er Jahren war zudem auf jüngere Bevölkerungsgruppen im erwerbsfähigen Alter fokussiert, was ebenfalls dämpfende Effekte auf die Wohneigentumsbildung in diesen Altersgruppen hatte.

      Die Zusammensetzung der Mieter- und Eigentümerhaushalte hat sich hinsichtlich ihrer Altersstruktur verändert. Die Eigentümerhaushalte bestehen heute zu 30 % aus Haushalten mit einem Haushaltsvorstand – also derjenigen Person, die den größten Beitrag zum Haushaltseinkommen leistet – im Alter von mehr als 70 Jahren, im Jahr 2010 waren es 26 % und im Jahr 1990 sogar nur 17 %. Der Anteil der 30- bis 40-Jährigen hat sich unter den Wohneigentümern in den letzten 20 Jahren indes halbiert und liegt bei nur noch 8 %. Die Veränderungen in der Alterszusammensetzung bei den Mieterhaushalten fällt hingegen weniger stark aus. Zwar sinkt auch hier der Anteil jüngerer Haushalte zu Gunsten älterer, allerdings liegt der Anteil der über 70-Jährigen unter den Mieterhaushalten konstant bei rund 20 %. Das mittlere Alter in einem Mieterhaushalt lag im Jahr 2018 bei 41 Jahren, gestiegen von 38 im Jahr 1990, in Eigentümerhaushalten bei 48, gestiegen von 41 im Jahr 1990. Die Alterung der Gesellschaft trifft Eigentümer- und Mieterhaushalte somit nicht in gleichem Maße und Eigentümer sind stärker vom demografischen Wandel betroffen als Mieter.

      Auf immer größerem Fuß?

      Veränderung des Wohnflächenkonsums über die Zeit und im Lebensverlauf

      Im Lebensverlauf verändert sich die Nachfrage nach Wohnraum. Die erste selbstbestimmte Wohnentscheidung beginnt mit dem Verlassen des Elternhauses. Der Wohnraumbedarf in jungen Lebensjahren ist inbesondere auf kleine, günstige Wohnungen fokussiert. Dies ändert sich mit steigendem Einkommen und beginnender Familiengründung. Die Nachfrage des Haushalts erhöht sich sowohl hinsichtlich der Qualität als auch der Größe der Wohnung und es wird zunehmend Wohneigentum gebildet. In den darauffolgenden Jahren der beruflichen und wirtschaftlichen Festigung ist die Umzugsmobilität gering und die eigenen Kinder verlassen das Haus. Mit der Ruhestandsphase beginnen Überlegungen hinsichtlich des Alterswohnsitzes. Eventuell wird auch ein Umzug in eine altengerechte Wohnung, die Wohnung der Kinder oder eine Pflegeeinrichtung relevant.

      Diese Veränderungen im Wohnkonsum zeigen sich besonders deutlich in der durchschnittlichen Wohnfläche pro Kopf, welche mit dem Alter ansteigt ( Abb. 4). Im Jahr 2018 beispielsweise lag diese unter den über 70-Jährigen bei 68 m² und war damit mehr als doppekt so hoch wie bei den unter 20-Jährigen, die häufig noch im elterlichen Haushalt wohnen. Die 30- bis 40-Jährigen wohnen auf durchschnittlich 40 m² pro Kopf. Die Veränderungen des Wohnkonsums im Lebensverlauf werden als Lebenszykluseffekt bezeichnet. Im höheren Alter steigt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf besonders stark an, was grundsätzlich Teil des Lebenszykluseffekts ist und als Remanenzeffekt bezeichnet wird. Diese Phase beginnt im Durschnitt um das 50. Lebensjahr, wenn die Kinder das Haus verlassen und die Eltern allein zurückbleiben (»Remanenz«). Die Haushalte verändern ihren Wohnkonsum dann in der Regel trotz des gesunkenen Wohnflächenbedarfs nicht mehr, sodass die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf steigt. Außerdem steigt mit hohem Alter der Anteil der Einpersonenhaushalte, da zum Beispiel ein Partner verstirbt. Im Zeitverlauf ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf in Deutschland stetig gestiegen: von 35,8 m² pro Kopf im Jahr 1990 auf 47,9 im Jahr 2018 – ein Anstieg um 34 %. Mit Einschränkungen lässt sich sagen, dass über alle Altersgruppen hinweg über die Zeit mehr Wohnfläche pro Kopf konsumiert wird. Veränderungen innerhalb einer Altersgruppe über die Zeit werden als Kohorteneffekte bezeichnet.

Abb. 4: Durchschnittliche Wohnfläche im Zeit- und Lebensverlauf, Alter: 0–85, 1984–2018. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

      Angespannter Wohnungsmarkt und Strukturveränderungen

      Der Trend eines stetig steigenden Wohnflächenverbrauchs verlief aber nicht linear. Die Wachstumsrate hat sich seit 2010, in dem die durchschnittliche Wohnfläche bereits bei 46,3 m² lag, deutlich verlangsamt ( Abb. 5).Das liegt jedoch vor allem daran, dass die Wohnfläche pro Kopf unter den Mietern nicht weiter gestiegen ist. Seit 2010 stagniert sie bei knapp über 40 m². Dagegen stieg sie bei den Eigentümern seitdem ungebremst von 52,2 auf 55,3 m² im Jahr 2018. Verschiedene Faktoren treiben die asymmetrischen Entwicklungen in der durchschnittlichen Wohnfläche bei Mietern und Eigentümern seit 2010.

      Das Ende der 2000er bzw. der Beginn der 2010er Jahre markiert den Beginn eines langanhaltenden Immobilienzyklus mit steigenden Kaufpreisen und Mieten. Der Wohnungsmarkt ist in solchen Phasen in einem gewissen Rahmen in der Lage, einen Teil der erhöhten Nachfrage in sich selbst aufzufangen: Die Zahl der Haushaltsmitglieder erhöht sich, was wiederum die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf senkt. Die Haushalte verringern also ihren Wohnflächenkonsum, um weniger stark von Preissteigerungen betroffen zu sein. Für diese Erklärung spricht, dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf unter den Mietern in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die durchweg zu den angespannten Wohnungsmärkten gehören, seit 2010 bis 2018 nicht nur stagnierte, sondern sogar von 40,6 m² auf 38,2 m² zurückging. Gleichzeitig ist die Bevölkerung in den Großstädten seit 2010 überproportional stark gewachsen, was den dämpfenden Effekt auf den Durchschnitt über alle Mieterhaushalte noch erhöht.

      Auch die Migration spielt eine Rolle ( Abb. 5). Unter den Mietern ist der Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund seit 2010 um gut sieben Prozentpunkte gestiegen und lag im Jahr 2018 bei 32 %. Im gleichen Zeitraum ist der Anteil unter den Eigentümern um nur zwei Prozentpunkte angestiegen und lag im Jahr 2018 halb so hoch wie unter den Mietern. Die Wohnfläche pro Kopf hat sich dabei jedoch unter den Mietern mit Migrationshintergrund nicht wesentlich verändert. Menschen mit Migrationshintergrund wohnten im Jahr 2018 also im Durchschnitt nicht kleiner als im Jahr 2010. Die Verschiebung hin zu einem größeren Migrantenanteil unter den Mietern bremst allerdings den Anstieg in der Wohnfläche bei der Gesamtheit der