Wohnungsfrage 3.0. Группа авторов

ihres Einkommens aufwenden, liegt bei rund 40 %.Diese Werte entsprechen in etwa den Belastungen von Single-Mieterhaushalten, wobei diese nicht noch zusätzlich Ausgaben im Zusammenhang mit Kindern aufbringen und im Durchschnitt deutlich mehr Wohnfläche pro Kopf bewohnen. Zum Vergleich: Paar-Mieterhaushalte wenden im Durchschnitt nur 22 % ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete auf und lediglich 18 % wenden mehr als 30 % ihres Haushaltseinkommens auf.

      Subjektive Wohnkostenbelastung

      Die finanzielle Belastung, die aus den Wohnkosten entsteht, schätzen die Eigentümer und Mieter subjektiv sehr unterschiedlich ein ( Abb. 10). Auf einer Skala von 0 (»überhaupt kein Problem«) bis 10 (»sehr hohe finanzielle Belastung«) werden Eigentümer und Mieter befragt, wie sie die finanzielle Belastung, die ihnen aus den Wohnkosten einschließlich der Nebenkosten entsteht, bewerten.

      Die Gruppe der Eigentümer insgesamt fühlt sich deutlich weniger stark von den Wohnkosten betroffen als Mieter. Dies ist jedoch hauptsächlich auf Unterschiede zwischen Eigentümern, die noch Restschulden aus Hypothekendarlehen begleichen müssen, und schuldenfreien Eigentümern zurückzuführen. Schuldenfreie Eigentümerhaushalte stellten im Jahr 2018 rund 28 % aller Haushalte dar. Unter diesen liegt der Anteil derjenigen, die ihre finanzielle Belastung aus den Wohnkosten mit »0 – überhaupt kein Problem« bezeichnen bei über 40 %, im Durchschnitt vergibt diese Gruppe 2,3 Punkte.

      Die subjektive Belastung aus den Wohnkosten unterscheidet sich unter den Eigentümern, die noch Zins- und Tilgungsleistungen aufbringen müssen und Mieterhaushalten nur unwesentlich. Jeweils etwas mehr als 20 % geben an, die Wohnkosten einschließlich der Nebenkosten seien überhaupt kein Problem, jeweils drei Viertel der Haushalte vergeben einen Wert bis zu einschließlich 5 Punkten, im Durchschnitt jeweils 3,5 Punkte. Werte von 8 und mehr Punkten vergeben rund 10 % der Mieterhaushalte, bei den Eigentümern mit Zins- und Tilgungsleistungen sind es 8 % und bei den schuldenfreien Eigentümern nur 4 %.

Abb. 10: Subjektive Belastung durch Wohnkosten der Eigentümer- und Mieterhaushalte, 2018.Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

      Zusammenfassung und Schlussfolgerungen

      Die Situation am deutschen Wohnungsmarkt ist auch zu Beginn der 2020er Jahre angespannt. Dieser Beitrag beschreibt zum einen, wie sich die Marktanspannung auf verschiedene Teilnehmer am Wohnungsmarkt auswirkt, aber auch, welche gesamtgesellschaftlichen Trends die Wohnsituation in Deutschland beeinflussen.

      Während Eigentümer von Immobilien, die diese noch vor dem aktuellen Immobilienboom erworben haben, von deutlichen Vermögenszuwächsen profitieren, sehen sich potenzielle Erwerber von Wohneigentum und insbesondere Mieter, die einen Umzug planen, steigenden Wohnkosten gegenüber. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Wohnkostenbelastung gestiegen ist. Vielmehr zeigt sich, dass diejenigen Haushalte, die eine im Verhältnis teurere Wohnung anmieten oder kaufen, sich diese auch leisten können. Kritisch ist die Situation in einem angespannten Wohnungsmarkt jedoch für die Haushalte, die auch in einem entspannten Wohnungsmarkt bereits einen hohen Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten aufwenden. Diese Gruppen gilt es, kurzfristig gezielt zu unterstützen, sodass sich deren Belastung nicht weiter erhöht.

      Als zielgerichtetes und effektives Instrument hat sich hier das Wohngeld gezeigt. Dies unterstützt Haushalte in finanziell angespannten Lagen direkt und bezuschusst die Wohnkosten. Regelmäßige Bedarfsprüfungen sorgen für eine effiziente Zuweisung der Fördermittel. Die soziale Wohnraumförderung, früher als sozialer Wohnungsbau bezeichnet, ist hingegen weniger treffsicher. Die Bedarfsprüfung erfolgte in der Vergangenheit fast überall nur einmalig. Steigt das Einkommen mit der Zeit an, wohnen dann Haushalte in einer geförderten Wohnung, die sich eigentlich auch am freien Markt versorgen könnten. Diese Ineffizienzen müssen beseitigt werden, denn ein wohldosierter Anteil an sozial gefördertem Wohnraum bietet sozio-ökonomisch schwachen Gruppen einen wichtigen Marktzugang. Die 2015 eingeführte und zuletzt verschärfte Mietpreisbremse sowie Nachbesserungen bei der Modernisierungsumlage sollen zudem in der kurzen Frist verhindern, dass die Mietpreise zu sehr überschießen.

      Doch all diese Instrumente sind in einem angespannten Wohnungsmarkt, in dem die Nachfrage das Angebot übersteigt, nur ein Pflaster. Damit die Wunde sich schließt, muss mehr Wohnraum bereitgestellt werden. Hier gilt es in erster Linie, die bereits deutlich gestiegenen Neubauaktivitäten auf hohem Niveau zu verstetigen.

      Doch spätestens jetzt sind auch Konzepte zu entwickeln, wie zukünftig auf unerwartete Nachfrageanstiege reagiert werden kann. Auf kommunaler Ebene bedeutet dies, dass mehr Bauland zur Verfügung stehen muss, welches bei Bedarf deutlich kurzfristiger abgerufen werden kann, als dies in der Vergangenheit der Fall war. Zudem können modulare Bauweisen dazu beitragen, die Bauzeiten zu verkürzen. Selbst wenn man davon ausginge, dass eine zukünftige »Wohnungsfrage 4.0« keine direkte Wiederholung der jetzigen oder einer vergangenen ist, sollten in Zukunft mindestens Antworten auf alte Fragen gefunden worden sein.

      Literatur

      Kohl, Sebastian/Sagner, Pekka/Voigtländer, Michael (2019): Mangelware Wohnraum – Ökonomische Folgen des Mietpreisbooms in deutschen Großstädten (FGW-Studie Integrierende Stadtentwicklung 18). Düsseldorf: Forschungsinstitut für gesellschaftliche Weiterentwicklung (FGW). http://www.fgw-nrw.de/fileadmin/user_upload/FGW-Studie-ISE-18-Kohl-2019_08_21-komplett-web.pdf [Zugriff: 11.02.2021]

      Sagner, Pekka/Stockhausen, Maximilian/Voigtländer, Michael (2020): Wohnen – die neue soziale Frage? (IW-Analysen 136). Köln: Institut der deutschen Wirtschaft. https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/IW-Analysen/PDF/2020/IW-Analyse_136_Wohnen_die_neue_soziale_Frage.pdf [Zugriff: 11.02.2021]

      SOEP, 2019. Sozio-oekonomisches Panel, Daten für die Jahre 1984–2018, Version 35, https://doi.org/10.5684/soep-core.v35