Wohnungsfrage 3.0. Группа авторов

die Entwicklung der Wohnkosten von Eigentümern und Mietern zu vergleichen, bedarf es einiger Annahmen. Im Folgenden beschränken wir uns auf einen Vergleich der bruttokalten Wohnkosten ( Abb. 8) und definieren diese für Mieterhaushalte als Grundmiete zuzüglich der kalten Nebenkosten, wie z. B. die Kosten für den Hausmeister oder die Straßenreinigung. Bei den Eigentümern hingegen definieren wir die Ausgaben für Zins- und Tilgung zuzüglich der kalten Nebenkosten als die bruttokalten Wohnkosten. Bei den Eigentümern ist der Tilgungsanteil, der bei der Finanzierung eines Immobilienkredits aufgebracht wird, vermögensbildend und eigentlich nicht Teil der Kosten. In den Daten des SOEP wird jedoch nicht zwischen Zins- und Tilgungsanteil unterschieden. Auf eine Schätzung der Anteile auf Basis anderer Datenquellen wird an dieser Stelle verzichtet. (Aufgrund mangelnder Vergleichbarkeit der Daten werden für Mieter keine Werte für die Jahre 2014 und 2015 ausgewiesen, für Eigentümer nicht für das Jahr 2015.)

      Nach der Wiedervereinigung sind die Wohnkosten für Mieter und Eigentümer zunächst recht deutlich angestiegen. Bei den Mieterhaushalten gehen die starken Anstiege in Teilen auf die Überführung der ostdeutschen Mieten vom mietpreisgebundenen Niveau hin zu realistischeren Marktmieten zurück. Aber auch in Westdeutschland stiegen die Mieten. Diese Phase war von hoher Zuwanderung und dynamischer Bevölkerungsentwicklung geprägt. In den 2000ern, in denen Deutschland aufgrund schlechter wirtschaftlicher Entwicklung und hohen Arbeitslosenzahlen als »kranker Mann Europas« galt, kann der Wohnungsmarkt als entspannt bezeichnet werden. Aufgrund des zu dieser Zeit erwarteten Bevölkerungsrückgangs, der aus der geringen Nettomigration und der prognostizierten langfristigen demografischen Entwicklung resultiert, galt Deutschland in weiten Teilen als »fertig gebaut«. Die 2010er Jahre haben gezeigt, dass dem nicht so ist, und die hohe Nachfrage nach Wohnraum lässt insbesondere in den Ballungszentren die Mieten steigen. Dies führt dazu, dass auch das bundesdeutsche Mietpreisniveau ansteigt.

      Eine Betrachtung der Entwicklung der durchschnittlichen Wohnkosten von Mietern und Eigentümern unterschlägt – neben räumlichen Unterschieden, welche sich mit den Daten des SOEP nur sehr eingeschränkt darstellen lassen – auch die Tatsache, dass Neuvertragsmieter und neue Eigentümer anders von den Geschehnissen am Wohnungsmarkt betroffen sind als Mieter und Eigentümer, die ihre Wohnung schon längere Zeit bewohnen ( Abb. 8 unten). So stiegen zuletzt die Wohnkosten der Haushalte, die ihre Wohnung erst frisch bezogen haben, stärker an als die Wohnkosten derjenigen, die schon länger in ihren Wohnungen wohnen. Von den rund 19 Mio. Eigentümerhaushalten wohnen nur rund 650.000 Haushalte, rund 3,5 %, seit weniger als zwei Jahren in ihrer Wohnung, mehr als die Hälfte hingegen seit 20 und mehr Jahren. Von den knapp 22 Mio. Mieterhaushalten hingegen wohnen rund 3 Mio. oder 14 % seit weniger als zwei Jahren in ihrer Wohnung. Länger als 20 Jahre in derselben Wohnung wohnen lediglich 20 % der Mieterhaushalte. Die Mieter sind also insgesamt mobiler

Abb. 8: Entwicklung der durchschnittlichen bruttokalten Wohnkosten der Eigentümer- und Mieterhaushalte, 1991–2018, unten: nach Wohndauer, Linien zeigen geglätteten Trend. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

      und damit stärker von der angespannten Marktsituation betroffen, in der sie gestiegene Neuvertragsmieten in Kauf nehmen müssen. Die höhere Mobilität unter den Mietern trägt auch dazu bei, dass die durchschnittlichen Wohnkosten der Mieter in den 2010er Jahren stärker stiegen als die der Eigentümer. Auf Seite der Eigentümer kommt hinzu, dass der Rückgang der Zinsen für Hypothekendarlehen dazu geführt hat, dass die resultierende Annuität weniger stark angestiegen ist, als es die reinen Anstiege der Kaufpreise vermuten ließen.

      In den obigen Ausführungen wurde darauf hingewiesen, dass sich die Zusammensetzung der Eigentümerhaushalte in den vergangenen Jahren stark verändert hat und der Anteil der älteren Haushalte unter den Wohneigentümern besonders stark angestiegen ist. Dies macht sich nicht zuletzt auch darin bemerkbar, dass der Anteil der schuldenfreien Eigentümerhaushalte in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen ist. In der Mitte der 1990er Jahre teilten sich die Eigentümer hälftig in schuldenfreie und verschuldete Haushalte auf, im Jahr 2018 waren mehr als 60 % schuldenfrei. Die Alterung spielt aber auch unter den hier betrachteten Eigentümerhaushalten mit Hypothekenschulden eine Rolle, denn mit steigendem Alter bzw. steigender Wohndauer in der selbstgenutzten Immobilie steigt, zumindest in den Erwerbsjahren, das Einkommen in der Regel an. Dies sollte auch bei der Interpretation des folgenden Wohnkostenanteils berücksichtigt werden.

      Keine Zyklizität beim Wohnkostenanteil

      Die steigenden Miet- und Kaufpreise am Markt für Wohnimmobilien sind nur eine Seite der Medaille. Jedem Kostenpunkt steht in der Regel auch eine Einnahmenseite gegenüber. Im Falle der Wohnkosten ist dies die Einkommensentwicklung der Haushalte. Die durchschnittlichen Haushaltseinkommen sind in den 2010er Jahren deutlich gestiegen und breite Teile der Bevölkerung konnten Einkommenszuwächse verzeichnen, sowohl auf Seiten der Eigentümer als auch der Mieter.

      Der Anteil am Einkommen, den die Haushalte für die bruttokalten Wohnkosten aufbringen ( Abb. 9), ist infolgedessen, im Gegensatz zu den 1990er Jahren, in der aktuellen, angespannten Wohnungsmarktsituation nicht gestiegen. Bei den Eigentümern sind der durchschnittlich aufgewendete Anteil für Zins und Tilgung

Abb. 9: Entwicklung des Anteils der bruttokalten Wohnkosten der Eigentümer- und Mieterhaushalte am Nettoeinkommen, 1991–2018, unten: nach Wohndauer, Linien zeigen geglätteten Trend. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

      sowie die kalten Nebenkosten zuletzt sogar gesunken. Bei den Mietern stagniert der Anteil bereits seit Mitte der 2000er bei rund 27 %.

      Beim Anteil der Wohnkosten am Einkommen gilt wie auch bei der Höhe der Wohnkosten selbst, dass Haushalte, die erst kürzlich die Wohnung bezogen haben, im Durchschnitt mehr finanzielle Mittel aufwenden als Haushalte, die schon seit längerem ihre Wohnung bewohnen. Allerdings zeichnet sich hier in der aktuellen Periode, anders als bei den absoluten Wohnkosten, kein deutliches Auseinanderdriften in der Wohnkostenbelastung ab. Das bedeutet, dass zwar die Wohnkosten am Markt für Neuvertragsmieter und in Teilen auch die der Eigentümer im aktuell angespannten Wohnungsmarkt zulegen, die Einkommen dieser Gruppen aber ebenso gestiegen sind. Zusammengefasst heißt das: Zwar steigen die Wohnkosten, jedoch können diejenigen, die eine Wohnung zu teureren Preisen beziehen, sich dies auch leisten.

      Allerdings sind die steigenden Preise am Markt für Wohnimmobilien keinesfalls für jeden erschwinglich. Haushalte, die bereits in einer Wohnung wohnen, die relativ zu ihrem Einkommen teuer ist, Haushalte, die also bereits einen hohen Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten aufwenden, bleibt der Zugang zum Wohnungsmarkt verwehrt, wenn Marktpreise und Bestandspreise weit auseinander liegen.

      Geringverdiener am stärksten belastet

      Haushalte mit einer durchschnittlich hohen Wohnkostenbelastung sind in der Regel geringverdienende Haushalte. Dieser Zusammenhang wird auch als Schwabe’sches Gesetz bezeichnet, benannt nach Ernst Schwabe, der dies bereits 1868 empirisch nachwies. Im Falle der Mieter heißt dies im Jahr 2018 konkret, dass die Haushalte, die zu den 10 % der einkommensstärksten Mieterhaushalte gehören, im Mittel rund 16 % ihres Einkommens für die bruttokalten Wohnkosten ausgeben. Für die Haushalte mit mittleren Einkommen sind es 25 % und für die 10 % mit den geringsten Einkommen sind es im Mittel rund 40 %. Einkommensschwachen Haushalten fehlt also insbesondere in Phasen und Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten – im Falle der Mieter sind dies Regionen, in denen Neuvertrags- und Bestandsmieten weiter auseinanderliegen – der finanzielle