Pfandreife ist der Verwertungsanspruch des Gläubigers also nicht fällig. Doch darf der Eigentümer das Grundstück und damit den Wert des Grundpfandrechts nicht verschlechtern (§§ 1133 bis 1136, nachf. Rn. 203 ff.), um die Befriedigungsaussichten des Gläubigers nicht zu beeinträchtigen.
a) Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
203
aa) Ist die Verschlechterung des Grundstücks eingetreten und dadurch die Sicherheit, also die Verwirklichung des Grundpfandrechts gefährdet, kann der Gläubiger Beseitigung gem. § 1133 Satz 1 verlangen.
204
Die Gefährdung liegt in der drohenden geringeren Befriedigung im Falle der Verwertung[1]. Anspruchsvoraussetzung ist die objektive Gefährdung. Verantwortlichkeit für die Verschlechterung oder gar Verschulden des Eigentümers sind nicht Voraussetzung. Im letzteren Falle kann der Gläubiger über den Beseitigungsanspruch hinaus gem. § 823 Abs. 1 (Verletzung eines absoluten Rechts, eben des Grundpfandrechts) und Abs. 2 (§§ 1133 bis 1135 sind Schutzgesetze)[2] Schadensersatz verlangen. Der Gläubiger muss dem Eigentümer angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Beseitigt der Eigentümer die Verschlechterung innerhalb der Frist, ist der Anspruch des Gläubigers erfüllt und erledigt. Verstreicht die Frist fruchtlos, hat der Gläubiger zwei Möglichkeiten:
205
Er kann entweder
| – | die Beseitigung klageweise durchsetzen oder |
| – | gem. § 1133 Satz 2 zur Verwertung des Grundstücks schreiten. |
206
Der Gläubiger hat also ein Befriedigungsrecht vor Fälligkeit der Forderung im Falle der Hypothek oder vor Kündigung im Falle der Grundschuld (§ 1193), gleichermaßen vor Fälligkeit der gesicherten Forderung kraft Vereinbarung im Falle der Sicherungsgrundschuld (nachf. Rn. 214), wegen des gesamten Grundpfandrechts, nicht nur wegen des gefährdeten Teils[3] (ähnlich §§ 1219 bis 1221 beim Faustpfand, unten Rn. 568). Ist das Grundpfandrecht – ausnahmsweise – unverzinslich, ist vom Verwertungserlös der Zwischenzins abzuziehen (§ 1134 Satz 3)[4].
207
bb) Ist die Verschlechterung noch nicht eingetreten, aber zu besorgen, kann der Gläubiger gem. § 1134 Abs. 1 auf Unterlassung künftiger gefährdender Eingriffe klagen (die Einwirkung selbst braucht also entgegen dem Wortlaut der Vorschrift noch nicht stattgefunden zu haben). Der Anspruch richtet sich gegen denjenigen, der auf das verpfändete Grundstück einwirkt. Das kann der Eigentümer selbst, ein Dritter[5], es können auch beide sein. Vorsorgliche Maßregeln zur Abwendung der Gefährdung gem. § 1134 Abs. 2 können nur gegen den Eigentümer durch das Gericht angeordnet werden, auch dann, wenn er Vorkehrungen gegen Einwirkungen Dritter unterlässt[6].
Anmerkungen
Die Veränderung von Wohnungseigentum (§ 4 WEG) bedarf gem. §§ 876, 877 BGB der Zustimmung von Grundpfandgläubigern, BayObLG NJW-RR 1992, 208.
BGH NJW 1983, 746 zu II. 2. a. m.w.N.; 1991, 695 mit Erl. Küssner, JA 1991, 275; BGHZ 107, 255 mit Anm. Bülow, WuB IV A. – 2.89: kein Schutz des Erstehers in der Zwangsversteigerung.
RGRK/Mattern, § 1133 BGB Rn. 11; MünchKomm/Lieder, § 1133 BGB Rn. 13.
RGRK/Mattern, § 1133 BGB Rn. 12: nach der Formel X = Kapital x Zinsfuß x Tage bis Fälligkeit: 100 x 365 Tage.
OLG Kiel JW 1933, 634 (Nr. 5); MünchKomm/Lieder, § 1134 BGB Rn. 7.
Unterlassung des Abschlusses einer Feuerversicherung: BGHZ 105, 231 (237/238).
b) Zubehör
208
Inhaber des Anspruchs auf Beseitigung, vorzeitige Befriedigung oder Unterlassung ist der Gläubiger auch, wenn die Einwirkung das Zubehör (§§ 1120 bis 1122, vorst. Rn. 139) trifft, § 1135. Der Anspruch des Gläubigers kann – auch gegen einen Dritten – darauf gerichtet sein, entferntes Zubehör wieder zurückzuschaffen[1].
Anmerkungen
OLG Kiel JW 1933, 634 (Nr. 5), wenn in der Person des Dritten der Tatbestand einer unerlaubten Handlung erfüllt ist, MünchKomm/Lieder, § 1135 Rn. 9.
3. Außerordentliche Kündigung des Sicherungsvertrags
209
Noch bevor Verwertungsreife eingetreten ist, kann der Sicherungsvertrag enden. Hat nämlich ein Dritter auf seinem Grundstück eine Hypothek oder eine Grundschuld für eine Kontokorrentverbindlichkeit des Hauptschuldners zugunsten des Gläubigers bestellt (vorst. Rn. 173), kann in gleicher Weise wie bei der Bürgschaft (unten Rn. 1028) das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Sicherungsvertrags gegeben sein. Ist nicht der Eigentümer, sondern der persönliche Schuldner Partei des Sicherungsvertrags (oben Rn. 66), ist dieser aus dem Deckungsverhältnis mit dem Eigentümer verpflichtet, die Kündigung aus wichtigem Grunde dem Gläubiger gegenüber zu erklären[1]. Die wirksame Kündigung hat zur Folge, dass der Sicherungsnehmer verpflichtet ist, auf die Hypothek zu verzichten (vgl. § 1168 Abs. 1, nachf. Rn. 368) resp. die Grundschuld auf den Eigentümer zu übertragen (nachf. Rn. 215).
Anmerkungen
BGH WM 2002, 2367; H.P. Westermann, in: Festschr. Rowedder, S. 529 (545); Gerth, BB 1990, 79.
E. Rechtsverhältnisse nach Eintritt der Pfandreife bis zur Verwertung
(Abwicklungs- resp. Ausübungsphase)
210
Der Sicherungszweck ist erledigt, wenn der Gläubiger wegen seiner Forderung, zu deren Sicherung das Grundpfandrecht bestellt worden war, befriedigt wurde, sodass es nicht