über die Tilgungsbestimmung treffen und sie nachträglich ändern. Bei Bankkrediten ist im Allgemeinen die Leistung zur Tilgung der Forderung – und sei es stillschweigend – vereinbart[9]. Bestimmt der Eigentümer die Leistung später allerdings absprachewidrig (§ 280 Abs. 1 BGB), indem er die Tilgung der Grundschuld erklärt, kommt es auf die konkrete Bestimmung bei der Leistung an[10], sodass die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld wird (vorst. Rn. 228). Ungeachtet dessen darf der Eigentümer ab dem Beginn der Vollstreckung auf die Grundschuld leisten[11] und ein Dritter nach Maßgabe von § 1150 ablösen[12] (nachf. Rn. 479). Auch die Leistung des Insolvenzverwalters in der Insolvenz des Eigentümers bezieht sich auf die Grundschuld[13].
240
bb) Bestimmt der Eigentümer demgemäß seine Zahlung als Leistung auf die Grundschuld, entsteht eine Eigentümergrundschuld (vorst. Rn. 224), während die Forderung gegen den persönlichen Schuldner unberührt bleibt (zu ihrem Schicksal nachf. Rn. 262 ff.). Eine andere Zuordnung ergibt sich bei Leistung auf die Forderung durch den Eigentümer. Diese Zuordnung hängt davon ab, ob
| – | der Eigentümer (Rn. 241) oder |
| – | der persönliche Schuldner (Rn. 244) Partei des Sicherungsvertrags ist einerseits und ob |
| – | der Gläubiger der Grundschuld Partei des Sicherungsvertrags ist andererseits (Rn. 246). |
241
(1) Mangels Akzessorietät bleibt der Bestand der Grundschuld bei Forderungstilgung unberührt, sodass sie nach wie vor dem Gläubiger gehört. Die Forderung erlischt nach § 362[14] im Fall der Interzession infolge Dritttilgung gem. § 267 (s. auch unten Rn. 1299). Der Sicherungszweck für die Bestellung der Grundschuld ist mit Erlöschen der Forderung aber weggefallen. Deshalb hat der Eigentümer, der Partei des Sicherungsvertrages mit dem Gläubiger ist, daraus Anspruch[15] auf Übertragung der Grundschuld an sich selbst[16], die nach Vollzug der Übertragung zur Eigentümergrundschuld wird. Wahlweise kann der Eigentümer Aufhebung oder Verzicht verlangen (vorst. Rn. 219). Ist der Sicherungsvertrag nichtig, folgt der Übertragungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 oder bei nachträglichem Wegfall aus Satz 2 (condictio ob causam finitam, vorst. Rn. 114). Bis zum Vollzug der Übertragung ist der Eigentümer nur schuldrechtlich gesichert. Bei Verpfändung des Grundstücks für eine Drittschuld kann der persönliche Schuldner Partei des Sicherungsvertrages sein und nicht der Eigentümer (nachf. Rn. 244). Infolgedessen ist der persönliche Schuldner Gläubiger des Rückübertragungsanspruchs. Aus dem Sicherungsvertrag im Deckungsverhältnis mit dem Eigentümer (vorst. Rn. 67) kann aber die Vertragspflicht erwachsen, den Rückübertragungsanspruch an den Eigentümer abzutreten (nachf. Rn. 245 und 381).
242
Sofern Gegenstand des Sicherungsvertrages (vorst. Rn. 169 ff.) ist, dass eine nicht mehr valutierte Grundschuld der Sicherung zukünftiger oder neuer[17] Forderungen dienen soll[18] (Revalutierung)[19], ist es eine Frage des Einzelfalls, wann der Gläubiger unbillig handelt, wenn er die Freigabe nicht valutierter Grundschulden verweigert (dazu Nr. 16 Abs. 2 AGB-Banken, 22 Abs. 2 AGB-Sparkassen, 15 Abs. 2 AGB-Postbank)[20]. Im Übrigen bleibt bei derartiger Abrede der Sicherungszweck erhalten, und der Rückübertragungsanspruch entsteht nicht[21]. Welche Forderungen durch die Grundschuld gesichert werden sollen und ob gegebenenfalls der Sicherungszweck weggefallen ist, kann durch Auslegung des Sicherungsvertrages (Zweckerklärung, oben Rn. 71, 100, 173) zu gewinnen sein[22]. Mit einer einzigen Grundschuld können Forderungen mehrerer Gläubiger gesichert werden (Globalgrundschuld), z.B. bei einem Bauträgermodell die Anzahlungen einzelner Erwerber und Bankdarlehen[23]. Aus dem Sicherungsvertrag folgt im Allgemeinen kein Abtretungsverbot hinsichtlich der Forderung (§ 399, unten Rn. 1476)[24], es kann aber vereinbart werden.
243
Tilgt der persönliche Schuldner seine Schuld beim Gläubiger, sodass die gesicherte Forderung erlischt, entsteht gleichermaßen der Rückübertragungsanspruch in der Person desjenigen, der Partei des Sicherungsvertrags mit dem Gläubiger ist (vorst. Rn. 200 und nachf. Rn. 246).
244
(2) Der obligatorische Anspruch aus dem Sicherungsvertrag auf Rückübertragung der Grundschuld nützt dem Eigentümer zunächst nichts, wenn zwar der Grundschuldgläubiger, aber nicht er selbst, sondern der persönliche Schuldner Partei des Sicherungsvertrags ist, also bei einer Interzession. Bei Grundschuldbestellung für eine Drittschuld ist der Eigentümer zwar notwendigerweise Partei der dinglichen Einigung, die sein Grundstück belastet (Pfandvertrag, vorst. Rn. 155), aber der Eigentümer braucht nicht zugleich Partei des Sicherungsvertrages zu sein. Vielmehr kann der Sicherungsvertrag zwischen Gläubiger und persönlichem Schuldner abgeschlossen werden (oben Rn. 66) mit der Folge, dass Gläubiger des Rückgewähranspruchs der persönliche Schuldner und nicht der Eigentümer ist. Auf diese Weise kann der persönliche Schuldner neuer Grundschuldgläubiger werden und vom Eigentümer Verwertung des Grundstücks verlangen. Dies ist gerechtfertigt, wenn der Eigentümer vom Schuldner keinen Ersatz für seine Leistung an den Gläubiger des Schuldners und für die Grundschuldbestellung verlangen kann, z.B. weil der Eigentümer damit seinerseits eine Schuld erfüllen wollte, die dem persönlichen Schuldner ihm gegenüber zustand; diese Schuld wird dann durch die Verwertung des Grundstücks getilgt. In einer solchen Fallkonstellation darf der ursprüngliche Grundschuldgläubiger, der zugleich Gläubiger des persönlichen Schuldners ist, z.B. aus einem Bankdarlehen, dem Eigentümer gegenüber nicht gem. §§ 1168, 1192 Abs. 1 BGB (nachf. Rn. 368) auf die Grundschuld verzichten, weil der Rückübertragungsanspruch des persönlichen Schuldners dadurch vereitelt würde: Durch den Verzicht verliert der Gläubiger die Grundschuld und kann sie nicht mehr zurückübertragen. Er macht sich gegenüber dem persönlichen Schuldner aus dem Sicherungsvertrag wegen Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB) schadensersatzpflichtig[25]; Gleiches gilt, wenn der Gläubiger die Grundschuld an einen Dritten überträgt und als Folge dessen den Rückübertragungsanspruch nicht erfüllen kann[26]. Für die akzessorische Hypothek wird dieser Konflikt durch § 1165 gelöst (nachf. Rn. 374, 381). Diese Vorschrift ist auf die Grundschuld nicht anwendbar, weil sie den Übergang auf den persönlichen Schuldner kraft Gesetzes nach § 1164 Abs. 1 voraussetzt. Ein solcher Übergang kommt für die Grundschuld aber nicht in Betracht, vielmehr