den Anspruch auf Übertragung der Grundschuld gegen den Gläubiger hat, dass dem Schuldner aber – wie im Falle von § 1164 bei der Hypothek (vgl. vorst. Rn. 373) – ein Ersatzanspruch gegen den Eigentümer zusteht (dieser kann sich verpflichtet haben, auf die Grundschuld zu leisten, z.B. in Anrechnung auf den Grundstückskaufpreis)[3]. Dann hat der Schuldner gegen den Eigentümer Anspruch auf Abtretung des Übertragungsanspruchs.
382
cc) Erwirbt ein Dritter die Forderung (sei es durch Abtretung, sei es kraft Gesetzes), gilt für den Übergang der Grundschuld folgendes:
Bei rechtsgeschäftlichem Übergang der Forderung (§ 398) kann der Zessionar neben dem Zedenten auch in den Sicherungsvertrag eintreten. Sofern der Zessionar auch die Grundschuld erwirbt, ist er aus dem Sicherungsvertrag verpflichtet, diese an den Eigentümer oder an den Schuldner (insoweit gilt das vorst. zu Rn. 381 ff. Gesagte) zu übertragen, wenn auf die Forderung geleistet wird. Hat der Erwerber der Forderung nicht auch die Grundschuld erworben, stehen also Forderung und Grundschuld verschiedenen Gläubigern zu, trifft die Verpflichtung zur Übertragung der Grundschuld den Grundschuldinhaber, der ja noch aus dem Sicherungsvertrag verpflichtet geblieben ist.
383
Tritt der Erwerber von Grundschuld und Forderung aber, wie regelmäßig, nicht in den Sicherungsvertrag ein, hat der Eigentümer bzw. Schuldner zwar keinen vertraglichen Anspruch gegen den Zessionar. Aber die Verpflichtung zur Rückübertragung der Grundschuld bei Tilgung der gesicherten Forderung im Verhältnis zwischen Eigentümer, resp. persönlichem Schuldner, und Zedent setzt sich im Verhältnis zum Zessionar nach §§ 1157, 1169 fort. Die Tilgung der gesicherten Forderung bewirkt den Wegfall des Sicherungszwecks mit der Folge, dass der Grundschuldgläubiger dauernd gehindert ist, das Grundstück zu verwerten. Er ist einer peremptorischen Einrede ausgesetzt (vorst. Rn. 282). Diese Einrede ist eine eigentümerbezogene Einrede, die gem. § 1157 Satz 1 auch dem neuen Gläubiger entgegengesetzt werden kann (vorst. Rn. 326). Kaum vorstellbar ist, dass der Erwerber diese Einrede gem. §§ 1157 Satz 2, 892 Abs. 1 kraft guten Glaubens vernichten könnte, weil diese Einrede an jede Sicherungsgrundschuld geknüpft ist, ihr Bestand dem Erwerber also bekannt ist, wenn er weiß, dass er eine Sicherungsgrundschuld erwirbt (vorst. Rn. 328). Ist der Sicherungsvertrag nichtig, folgt der Anspruch auf Abtretung aus § 812 Abs. 1 Satz 1, bei späterem Wegfall aus Satz 2 (vorst. Rn. 241), der Eigentümer und Schuldner ist also auch gegenüber dem Zessionar geschützt[4].
384
Bei gesetzlichem Forderungsübergang, z.B. auf den Bürgen gem. § 774 Abs. 1 (unten Rn. 1098), hat dieser als Legalzessionar gegen den Gläubiger den Anspruch auf Abtretung der Grundschuld. Dieser Anspruch auf Abtretung folgt unmittelbar aus dem Bürgschaftsvertrag zwischen Gläubiger und Bürgen[5]. Tilgt der Eigentümer die übergegangene Forderung, kann er der Grundschuld gem. § 1157 Satz 1 ebenfalls die Einrede des Zweckfortfalls gem. § 1169 entgegensetzen und die Übertragung der Grundschuld an sich selbst oder die Abtretung des Anspruchs auf Grundschuldübertragung, den der Bürge gegen den ursprünglichen Gläubiger hat, verlangen.
385
Leistet der Schuldner auf die Forderung, erlischt sie gem. § 362[6] und kann an niemanden übergehen.
386
Zur Verdeutlichung dieser Konstellationen folgende Beispielsfälle:
1. Eigentümer E will bauen und nimmt einen Kredit in Höhe von 200 000 € auf. Dafür bestellt er der Bank an seinem Baugrundstück eine Grundschuld. E zahlt monatlich auf das Darlehen und die Zinsen feste Beträge. Nach 30 Jahren ist alles zurückgezahlt. E verlangt von der Bank Übertragung der Grundschuld auf sich selbst. Mit Recht! Durch die Übertragung wird die Fremdgrundschuld zur Eigentümergrundschuld.
2. Der Sohn von E braucht einen Betriebsmittelkredit für die Gründung eines Anwaltsbüros. E erklärt sich gegenüber seinem Sohn und der Bank bereit, auf seinem Grundstück eine Grundschuld zu bestellen. Als der Sohn den Kredit zurückgezahlt hat, verlangt E von der Bank Übertragung der Grundschuld auf sich selbst. Mit Recht! (vorst. Rn. 385, 380).
3. Schuldner S hat ein Grundstück, auf dem eine Grundschuld in Höhe von 100 000 € zugunsten einer Bank lastet. Er verkauft das Grundstück an E für 250 000 €. Diesen Betrag erhält S von E. S zahlt 100 000 € an die Bank. E verlangt von S Abtretung des Anspruchs auf Abtretung der Grundschuld, den S gegen die Bank hat. Mit Recht! Hatte E an S nur 150 000 € gezahlt, bleibt der Anspruch auf Abtretung gegen die Bank bei S, er erwirbt eine Fremdgrundschuld. Sie sichert nun den Restkaufpreis von S gegen E (s. vorst. Rn. 381).
4. Im Beispiel 2 tritt die Bank Forderung und Grundschuld an den Zessionar Z ab. Z verlangt von Sohn S Zahlung. S zahlt. E verlangt von Z Übertragung der Grundschuld auf sich selbst. Mit Recht! Durch die Zahlung ist der Sicherungszweck weggefallen. Der Grundschuld steht gem. §§ 1191, 1169 die peremptorische Einrede des Zweckfortfalls entgegen. Diese Einrede wirkt gem. § 1157 Satz 1 auch gegen Z (s. vorst. Rn. 382).
Anmerkungen
Bülow, WM 1985, 373 (379).
BGH v. 19.10.2017 – IX ZR 79/16, Rn. 19, WM 2017, 2299 = ZIP 2017, 2395; BGH v. 18.7.2014 – V ZR 178/13, Rn. 8, BGHZ 202, 150; BGH NJW 1991, 1821 zu 2.c.
OLG Schleswig NJW-RR 1997, 1036 zur Auslegung einer solchen Verpflichtungserklärung.
BGH NJW 1985, 800 zu II. 1. m.w.N.; BGH NJW 1990, 392 zu II.1.; aus den Umständen des Einzelfalls kann sich allerdings ergeben, dass der Sicherungszweck trotz Abtretung fortbesteht, BGH NJW-RR 1991, 305 mit Komm. Gaberdiel, EWiR § 1191 BGB 1/91, 53; Huber, Sicherungsgrundschuld, S. 190 f.
BGH NJW 1985, 614.
Leistet allerdings ein Gesamtschuldner, geht die Forderung im Umfang von § 426 Abs. 2 auf ihn über, und er kann vom Gläubiger Übertragung der Grundschuld verlangen, BGHZ 80, 228 (232 ff.); s. auch BGH WM 1987, 202 mit Anm. Bülow, WuB I F 3. – 5.87 und oben Rn. 266 ff.
H. Erlöschen der Grundpfandrechte
387
Die Erledigung des Sicherungszwecks – das Erlöschen der gesicherten Forderung – führt nicht